화곡동은 빌라전세 사기로 유명한 지역입니다. 경매지에서 서울 지역 빌라 경매로 검색해보면 대부분은 화곡동에 몰려 있습니다.
한편으로는 이러한 상황이 기회일 수도 있습니다. 아무도 관심을 가지고 있지 않는 빌라를 저렴하게 매수 할 수 있는 절호의 찬스이기 때문입니다.
특히 1주택이나 무주택자들은 다주택자보다 취득세에서 경쟁력이 있기 때문에, 경매로 저렴하게 매수만 한다면 1년 연봉은 쉽게 벌 수 있으니 끝까지 읽어 보시고 수익 내시기 바랍니다.
화곡동 신축 빌라 경매 물건 현황
경매 일반 현황
경매번호는 2022타경109077이고 주소는 서울 강서구 강서로33길 65, 디에이치팰리스 입니다. 감정가는 23,700만 원이고 두 번 유찰되어 현재 최저가는 15,100만 원 대 입니다.
토지 및 건물 일괄매각이고 대지권은 4.81평 건물면적은 8.94평입니다.
그런데 왜 변경되었다가 다시 경매를 진행하고 있을까요?
이 내용은 아래에서 설명하도록 하겠습니다.
경매 물건 구조
경매물건은 2017년 신축답게 대리석 마감을 하고 있고, 아직까지 신축 외관을 유지하고 있습니다. 빌라 내부 구조는 방2개, 욕실, 거실, 주방까지 1/2인가구가 충분히 편안하게 살 수 있는 구조입니다.
경매 물건 위치
아래와 같이 경매 물건은 5호선 화곡역 도보로 5분거리에 위치한 초역세권에 자리잡고 있습니다. 사회 초년생이나 신혼부부가 맞벌이하면서 지낼 수 있는 최적의 입지입니다. 무엇보다도 빌라의 매매나 임대에 있어 가장 중요한 것이 지하철과의 거리인데 이점은 100점을 줄 수 있습니다.
화곡동 빌라 경매 권리 분석
등기부 현황 분석
등기부를 보면 다른 권리는 없고 임차권에 의한 강제경매만 기입되어 있습니다. 즉 임차권만 해결하면 수월하게 낙찰 받을 수 있는 물건입니다.
임차인 현황 분석
임차인 현황을 보면 임차권을 설정한 임차인으로부터 권리를 양수받은 주택도시보증공사가 임차권을 행사하고 있으며 또한 대항력까지 갖추고 있습니다.
여기에 하민주라는 미상의 임차인이 보증금 없이 월 75만 원에 임차를 하고 있는 것으로 보입니다. 보증금이 없는 것을 보니 경매가 진행되고 있다는 것을 알고 들어온 것 같아 적절한 협의만 하면 명도는 문제 없을 것으로 보입니다.
특약사항으로 대항력을 갖추고 있는 주택도시보증공사가 어떤 금액에 낙찰이 되든 그 금액만 받고 나머지 보증금은 포기하겠다는 각서를 제출했습니다.
권리 분석 종합
주택도시보증공사가 대항력은 있지만 낙찰금액 내에서 배당을 받고 임차권을 포기하는 각서를 제출했으므로, 낙찰자가 입찰한 금액만으로 해당 빌라를 매수할 수 있는 물건입니다.
현재 살고 있는 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰 후 인도명령제도를 이용하면 손쉽게 명도도 진행 할 수 있습니다. 즉 법원에 소정의 금액(약 100만 원)만 내면 알아서 세입자를 내보내 준다는 뜻입니다.
대항력있는 임차인이 임차권을 포기했으므로 권리상 아주 깨끗한 물건이니 안심하시고 원하는 금액에 입찰하시면 됩니다.
화곡동 빌라 경매 시세 분석
네이버 부동산 호가
2017년 정도에 신축한 빌라의 호가를 보면 아래와 같습니다. 2018년도에 준공한 빌라의 매매호가의 최저가는 18,900만 원입니다.
주위 빌라 실거래가
그렇다면 주위 빌라의 실거래가를 확인해 보겠습니다. 건축년도가 달라서 직접 비교하기는 힘들지만 보수적으로 잡아도 위의 경매 물건은 18,000만 원은 충분히 받을 수 있는 물건이라고 판단이 됩니다.
낙찰 예상가 및 수익분석
경매는 자기가 원하는 수익을 생각하고 입찰하시면 되는 게임입니다.
제가 판단하는 매매가는 18,000만 원 정도라고 생각하기 때문에 만약 최저가인 1.5억에 낙찰을 받는다면 3,000만 원의 이득이 생깁니다.
물론 바로 매매한다면 양도세가 많이 나오기 때문에 2년 정도 월세나 전세를 받고 매매를 하면 최소 2000만 원 이상의 수입을 얻을 수 있습니다.
만약 전세를 세팅한다고 하면 돈을 거의 들이지 않고 투자를 할 수 있는 경매 물건입니다. 요즘 전세사기 때문에 세입자가 꺼려한다면 반전세 전략으로 투자금도 아끼고 월세도 얻는 전략을 사용하셔도 됩니다.
제가 생각하는 예상 낙찰가는 요즘 부동산 상황을 고려하여 15,000만 원 초반으로 생각이 됩니다. 예전 같으면 더 높게 낙찰 금액이 형성되겠지만, 금리도 오른 상태이고 빌라를 꺼려하는 시기에 높은 금액을 쓰는 건 손해이기 때문입니다.
이 물건 말고도 여러 물건이 남아 있기 때문에 무리하게 고가 낙찰 할 필요가 없습니다.
결론
이상으로 화곡동 신축 빌라 경매 물건 권리분석부터 낙찰 예상가까지 알아보았습니다. 현재 최저가는 건축비 밖에 안나오는 저렴한 금액으로 착한 가격에 낙찰 받으시고 매매나 전월세로 수익을 낼 수 있는 신축급 빌라이니 부동산 하락기라고 외면하지 마시고 도전하시어 수익 내시기 바랍니다.
