서울 화곡동 주변으로 건축업자들이 신축 빌라를 비싸게 전세를 주고 명의를 변경하는 수법으로 전세금을 돌려주지 않는 사기피해의 여파가 아직까지 경매시장에 남아 있습니다. 이번에 수원에서도 대형 전세사기 사건이 발생해서 삼성전자에 다니는 임직원들도 피해를 많이 입었습니다.
부동산을 잘 모르는 사람이나 사회 초년생들은 신축빌라의 시세를 잘 모르고 전세는 돌려받을 수 있는 돈이라는 인식 때문에 전세 계약을 했다가 전 재산이라고 할 수 있는 전세금을 돌려 받지 못하고 있는 상황입니다.
이에 전세 사기 수법을 알아보고 전세 사기를 100% 예방 할 수 있는 방법에 대해 알아 보도록 하겠습니다.
직거래로 계약하시거나 계약서 작성법이 필요하신 분은 아래 링크 확인하세요.
전세 사기 100% 피하는 확실한 방법
- [전세 물건 선택 시] 부동산의 정확한 시세 파악 및 시세의 80% 이하 금액으로 전세금 책정(가장 중요)
- [전세 계약 시] 권리 파악(근저당, 압류, 전세권 등)
- [이사 전, 후 권리 파악] 계약부터 이삿날까지 권리 파악
- [이사 중] 전입 신고는 이삿날 바로 신고, 확정일자도 함께 신고
전세 사기 유형 수법
화곡동 빌라왕의 사기 유형 및 수법을 예를 들어 설명해 보겠습니다.
- 건설업자 신축빌라 건축 완료
- 신축빌라의 감정평가를 높게 산정하여 은행에서 시세보다 높게 대출 실행
- 공인중개사의 포섭하여 은행 대출을 근거로 하여 시세 조작
- 원래 신축빌라 시세보다 높게 세입자와 전세계약 체결
- 빌라 분양과 전세계약이 완료되면 새로운 집주인으로 명의 변경
- 전세 계약 만료 시 새로운 집주인이 잠적하거나 신용상태가 완전히 불량한 사람이어서 전세금 반환을 해주지 않음
새로운 집주인은 신축빌라 100채 이상 소유하게 되는데, 이 경우 어마어마한 종합부동산세가 해당 신축빌라에 압류로 들어오게 되어 결국 세입자들은 전세금을 반환 받지 못하여 그 집에 평생 살아야 하는 경우가 생기는 것입니다.
이 경우를 깡통전세라고 부르게 됩니다.
전세 사기 100% 피하는 법
전세 사기를 예방하는 핵심 사항은 전세 살고자 하는 부동산의 정확한 시세를 파악하는 것 입니다.
전세 사기는 보통 사회초년생이나 부동산을 접해보지 못하신 분들이 신축한 빌라의 인테리어에 혹해서 시세를 보지 않고 덜컥 계약해서 생기는 경우가 많습니다. 주위 비슷한 3년 이내의 빌라 시세만 알아보더라도 절대 전세 사기를 당하는 일은 없습니다.
전세는 보통 시세의 80% 이내에서 계약을 하는 것이 안전합니다. 아무리 집이 맘에 들더라도 매매시세에 근접하게 계약을 하면 깡통전세가 되는 것입니다.
그럼 이제 시세를 알아보는 방법에 대해 알아보겠습니다.
[계약 전] 부동산의 정확한 시세 파악
계약하고자 하는 주변의 부동산 시세를 인터넷을 통해 알아봅니다. 무료로 시세를 파악 할 수 있는 방법을 아래와 같이 소개합니다.
네이버 부동산 매매 시세파악
- 네이버 부동산 홈페이지 접속
- 화면에 보이는 지도나 위 탭에서 원하는 지역으로 이동
- 화면 윗 부분에서 원하는 부동산 선택 : '빌라·주택'
- 바로 아래 탭에서 '빌라/연립' 만 선택하고 나머지는 해제
- 거래방식(매매), 면적(원하는 면적 선택), 방수, 사용승인일(3년 이내) 선택
- 왼쪽 화면에서 '낮은 가격 순' 선택하여 가격을 정렬
- 네이버 부동산 매매 시세를 파악
이제 정렬된 리스트에 나와있는 빌라들의 위치와 가격을 통해 네이버 빌라 부동산 매매 시세를 알아봅니다. 대부분 역과 가까울 수록 비싸지고, 평평한 지형일수록 비쌉니다. 주위에 초등학교가 있다면 부모님들이 선호하여 가격이 비싸지는 경향이 있습니다.
정렬된 가격은 절대 시세가 아닙니다. 집주인이 원하는 호가이기 때문에 실제 매매는 보통 깍아서 계약하기 때문에 약 10% 정도 낮다고 보시면 됩니다.
무료 경매지로 시세파악
경매지를 통해 주위 부동산의 낙찰가를 알아보면 네이버 부동산보다 더욱 정확한 시세를 알 수 있습니다. 모두 무료이니 아래와 같이 확인해보시면 됩니다.
- 오늘의 경매 홈페이지 접속
- 화면 윗부분 '지도 검색' 선택
- 물건 종류 '다세대(빌라)' 클릭
- 화면 왼쪽에서 지어진 시기가 비슷한 빌라 클릭
- 상세 경매 설명서에서 화면을 내려 '인근지역 매각사례'를 선택
- 경매 감정가와 매각가를 비교해보면서 감정가에 몇 퍼센트로 매각이 되는지 확인
경매 감정가와 매각가룰 보시면 아시겠지만 경매로 낙찰되는 가격은 시세보다 낮게 낙찰이 됩니다.
시세가 2억 이라면 약 17,000~18,000만원에 낙찰가가 형성되는 것이 보통입니다.
경매 매각 금액을 대략적으로 알았으니 이 금액 이상으로는 절대 전세를 들어가시면 안됩니다.
[계약 시] 전세 계약 시 확인 사항
전세 계약 시 필수 확인 사항에 대해 알아보겠습니다.
1. 해당 부동산의 등기부와 집주인 신분증 확인
- 제시된 신분증이 진짜인지 확인(주민등록증 진위확인 잠김해제 이용)
2. 대리인이 나왔을 경우
- 집주인 인감증명과 위임장에 날인되어 있는 인감(도장)과 일치여부 확인
발급일자가 3개월 이내 인지 반드시 확인 - 대리인의 신분증과 위임장과 일치 여부 확인
3. 거래는 무조건 본인이 원하는 공인중개사와 계약(직거래 절대 금지)
4. 부동산 근저당 등 대출 여부 확인
등기부등본을 발급해보면 아래와 같이 을구가 나옵니다. 여기에 채권이 있는지 확인하면 됩니다. 아래와 같이 은행에 돈을 갚은 경우 빨간색으로 줄이 그어지게 되니 이때는 안심해도 됩니다.
그리고 꼭 본인이 등기부 등본을 발급 받아보세요. 공인중개사가 가끔씩 사기를 치는 뉴스가 나오기도 하니 큰 돈이 오가는 계약에서는 본인이 발급 받아 확인하는 것을 추천 드립니다.
등기부 등본을 보시고 근저당 금액이 아무리 작아도 집이 경매에 들어가면 세입자가 후순위로 밀려서 전세금을 돌려받지 못할 확율이 높습니다. 반드시 근저당 같은 권리가 없는 전세집으로 계약하세요.
4. 집주인에게 국세 완납 증명서 요청 및 다가구 건물의 경우 선순위 세입자 보증금 내역 요청
전세 들어가고자하는 건물에 종합부동산세 같은 큰 세금이 미납되어 있는지 확인 해야합니다. 해당 건물이 경매에 들어갔을 경우 무엇보다 우선하여 국세부터 경매 낙찰 대금에서 지급하고 나머지 돈을 가지고 세입자나 은행에게 배당을 해주기 때문입니다.
다가구 건물(집주인은 한명인데 여러 세대가 사는 건물)의 경우 먼저 전입한 세입자의 전세, 월세 보증금이 얼마인지 확인해야합니다. 만약 그 금액을 다 합한 금액과 나의 전세금을 합해서 건물의 시세 70% 이내가 되야 안전합니다. 선순위 세임자의 보증금을 계약서에 꼭 기재하고 확인받아야 합니다.
5. 근저당 설정 특약 기재
만약 전세계약서 쓸 때는 분명 근저당이 없었는데, 이후 해당 부동산에 집주인이 근저당을 설정하여 돈을 빌릴 수도 있습니다. 이사 후에 이 사실을 알게 되었다면 주택임대차보호법에 보호를 받지 못하여 전세금을 날릴 수도 있습니다.
그래서 계약서에 계약 이후 근저당 등 세입자 보호 권리를 위배하는 권리설정을 금지하고, 만약 권리 설정 시는 본 계약은 무효이며 계약금의 2배를 위약금으로 반환한다 라는 문구를 넣어야 합니다.
[입주 시] 등기부등본 다시 확인
- 이삿날 아침에 이사로 바쁘겠지만 아침에 등기부 등본을 발급 받아봅니다.
혹시 모를 집주인 변경이나 근저당을 확인합니다. - 집주인에게 전세금 나머지를 입금하고 나서 바로 주민센터에 가셔서 전입신고를 해야합니다. 바쁘고 귀찮다고 전입신고를 안하면 세입자의 권리를 보호받지 못할 수 있습니다. 다음날 집주인이 근저당을 받아버리면 꼼짝없이 근저당보다 후순위가 되어 집이 경매로 넘어가면 전세금을 모두 날릴 수도 있습니다.
- 주민센터에서 전입신고 시 꼭 확정일자도 같이 받으세요.
세입자의 대항력(전세집이 경매 넘어갔을 때, 누구보다 돈을 먼저 받을 권리)은 전입신고 다음날 0시에 효력이 발생됩니다. 근저당은 그날 접수하면 그날 발생되구요. 만약 집주인이 이삿날에 은행에서 돈을 빌리고 근저당을 설정하면 세입자는 대항력을 잃게 됩니다.
그래서 이삿날 오후 5시경에 인터넷 등기소에 들어가서 다른 권리가 접수됐는지 확인해야합니다. 방법은 아래와 같습니다.
- 인터넷등기소 실행
- 등기신청사건 처리현황 조회 클릭(로그인)
- 주소 입력
- 계약서에 집주인 이름 입력
- 확인 클릭
아래 그림 클릭하시면 인터넷 등기소 등기사건 확인 방법이 크게 나옵니다.
(그림을 보시고 뒤로가기 하시면 현재 페이지로 돌아옵니다.)
인터넷 등기소 등기사건 확인 결과에 별다른 등기사건이 없다면 안전하게 전세계약을 완료한 것입니다.
마무리
오늘은 전세 사기 수법 및 전세 사기 100% 피하는 법에 대해 알아보았습니다. 위 절차가 좀 어렵고 번거롭게 생각되실 수도 있고, 공인중개사가 알아서 해주는데 머리 아프다고 생각 할 수도 있습니다. 하지만 큰 돈이 오가는 전세계약에서 조금만 주의를 기울이면 전세 사기를 예방 할 수 있습니다.
위 내용 꼭 숙지하시어 전세 사기의 피해자가 되지 않길 바랍니다.
