부동산 중개 수수료를 아끼기 위해 피터팬 카페 등을 보고 직거래 하시는 분들이 많습니다. 월세의 경우 보증금이 적으니 보증금 반환 피해를 받을 확률이 적지만, 전세의 경우 잘못 거래하면 전세금 전체를 손해 볼 수도 있으니 아래 사항 필히 확인하시고 거래하시기 바랍니다.
1. 전세계약 할 부동산의 시세를 정확히 파악한다. (가장 중요)
전세 보증금은 해당 부동산 시세 최대 80% 안으로 계약을 해야 추후 보증금을 반환 받지 못한다면 경매로 회수 할 수 있습니다.
아래 빌라 같이 시세를 찾기 힘든 부동산도 찾는 법이 있으니 확인 바랍니다.
2. 부동산 등기부등본과 집주인 신분증 일치여부 확인
계약 시 등기부등본을 발급 받아 집주인 신분과 일치하는지 확인해야 합니다.
등기부등본은 인터넷 등기소앱을 통해 간편하게 발급 가능합니다.
앱을 설치하고 등기부 등본 발급 방법은 아래와 같습니다.
(클릭하시면 크게 보입니다.)
등기부등본을 발급하면 아래와 같이 갑구가 있습니다. 마지막 소유권 이전 내용을 보시고 소유자 이름과 주민번호가 동일한지 확인하시면 됩니다.
대리인이 나왔을 경우 대리인의 신분증과 임대인(집주인) 인감증명서 및 위임장을 확인합니다. 임대인의 인감증명서의 도장과 위임장에 찍힌 도장이 동일한지 반드시 확인합니다.
3. 부동산의 근저당 등 기타 권리 사항 여부 확인
위에서 발급 받은 등기부등본을 보시면 갑구에 압류, 을구에 근저당 등이 있는지 확인합니다. 만약 갑구에 압류/가압류, 을구에 근저당 등이 있으면 전세금을 못 받을 확률이 높아지니 꼭 확인하시기 바랍니다.
특히 경매기입등기(임의경매개시결정)가 있으면 절대 계약하면 안됩니다. 세입자의 모든 권리를 보호 받을 수 없게 됩니다.
등기부등본 갑구 가압류 예시입니다.
등기부등본 을구 예시입니다. 근저당권이 말소가 되면 빨간줄이 그어지게 됩니다.
4. 국세 및 지방세 완납 증명서 요청 및 다가구 건물의 경우 선순위 세입자 보증금 내역 요청
만약 집주인이 보증금을 반환하지 못하면 경매로 받아야 하는데, 세입자가 선순위 더라도 해당 부동산과 관련된 국세와 지방세를 떼고 나머지 돈에서 세입자 보증금을 주게 됩니다. 만약 집주인이 종부세 같은 큰 금액을 체납하고 있다면 보증금 일부나 전체를 못 받을 수도 있으니 꼭 요청해서 체납된 세금이 있는지 확인합니다.
또한 해당 부동산이 다가구(집주인은 한 사람인데 여러 호수로 이루어져 있는 건물) 같은 경우 근저당이 없더라도 자기보다 먼저 전입한 사람의 보증금 내역을 요청하셔야 합니다. 만약 먼저 전입한 사람들의 보증금이 건물 시세보다 과도하게 많다면 그 계약은 절대 하시면 안됩니다.
5. 계약서 작성(주택 임대차 표준 계약서 이용)
먼저 국토부에서 여러 전문가와 협의하여 만든 표준계약서를 이용하시기를 추천드립니다.
아래 링크 확인하시면 계약서 작성법이 아주 자세하게 나와 있으니 참고하세요.
혹시 전세금을 대출 받는 경우 아래 특약 문구를 넣어 주면 추후 대출을 받지 못하게 되는 경우 계약금을 회수 할 수 있습니다. 대출 받을 은행과 이율을 반드시 기재해야 합니다. 만약 지정하지 않으면 고금리 대출을 받을 수 있으니 계약을 취소하지 못하는 경우가 생깁니다.
특약 : 계약금 외 잔금은 전세대출을 이용하여 지급할 예정이며, __은행에서 __이율 이하로 전세자금대출이 불가 할 경우 계약은 무효이며 계약금 전액은 반환한다.
6. 전입신고 및 확정일자 받기 및 등기처리사항 확인
전세금을 보호받기 위해 가장 중요한 것이 전입신고 입니다. 이사가 아무리 바빠도 전입신고는 그날 꼭 받아야 합니다. 전세금을 받을 수 있는 권리(대항력)은 전입신고 한 다음날 00시부터 효력이 발생되기 때문입니다.
그래서 관공서가 쉬는 토요일 일요일은 이사를 피하시는 것이 좋습니다.
만약 전입신고를 하지 못했는데 이사 다음날 집주인이 대출을 받으면 후순위로 밀려서 전세금을 보호받지 못합니다. 확정일자는 전입신고 하면서 같이 요청하면 공무원이 동시에 처리해줍니다.
만약 이삿날에 집주인이 대출을 한다면 어떻게 될까요? 어쩔수 없지만 후순위로 밀리게 됩니다. 이는 엄연한 사기행위이지만 모르고 지나갈 수도 있습니다. 그래서 아래와 같이 이사 끝나고 오후 4시~6시 사이에 등기처리사항을 확인하면 충분히 사기행위를 알 수 있습니다. 만약 근저당이 진행된다면 집주인에게 고지하고 바로 경찰서에 사기로 신고하셔야합니다.
(클릭하시면 크게 보입니다.)
7. 전세보증보험 가입
집주인이 전세금을 반환하지 않으면 법원경매로 받아내야하는데 이 기간이 1년 이상 걸립니다. 전세보증보험을 가입하면 계약기간 종료 후 2~3개월안에 보증보험에서 돌려 받을 수 있습니다. 그래서 가입을 꼭 해놓으시기 바랍니다.
이상으로 부동산 직거래 시 전세사기 방지 필수 확인 방법에 대해 알아보았습니다. 조금만 주의하면 전세사기는 막을 수 있으니 위에서 말씀드린 내용 꼭 확인하시어 소중한 전세금을 보호 받으시기 바랍니다.
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