법원 경매 입찰 시 가장 중요하게 판단해야되는 것이 선순위 임차인입니다. 선순위 임차인이 배당에서 보증금을 모두 받지 못하거나, 배당 신청을 하지 않았다면 보증금 전액을 낙찰자가 배상해주어야 하기 때문입니다. 만약 무상거주각서(무상임대차 각서)를 임차인이 작성한 기록이 있는 경우, 입찰 시 권리분석을 어떻게 해야하는지 알아보겠습니다.
무상거주각서 란?
무상거주각서는 말 그대로 해당 부동산을 무료로 임대해서 사용하고 있다는 것을 제 3자에게 알려주는 문서입니다. 예를 들어 자기가 가지고 있는 부동산을 이용하여 은행에 대출을 받으려고 하는데, 임차인이 해당 부동산에 전입을 하고 거주하고 있다면 은행은 선순위 임차인이 있는 부동산이라고 생각하여 대출을 해주지 않습니다. 이때 임차인이 보증금이 없이 무상으로 거주하고 있다는 사실관계를 확인해 주기 위해 무상거주각서나 무상임대차 계약서를 은행에 제출하면 은행은 대출을 실행해 줍니다.
무상거주각서의 효력
무상거주각서는 여러가지 케이스를 보고 판단을 해야합니다. 해당 무상거주각서가 누구를 대상으로 발급 되었는지, 경매 진행하면서 공시가 되었는지 등에 따라 낙찰자에게 효력이 다릅니다. 이에 아래와 같이 사례별로 낙찰자는 어떻게 대응해야 하는지 알아보겠습니다.
1. 무상거주각서를 받은 은행이 낙찰 받았을 경우
결론 : 은행은 임차인에게 보증금을 배상하지 않아도 됩니다.
은행은 임차인에게 무상임대차 각서를 받고 집주인에게 대출을 해줬기 때문에 경매 절차에서 임차인이 보증금이 있다고 번복하여 배당을 요구하면서 명도를 거부는 것은 신의칙에 위배됩니다. 즉 은행은 보증금을 배상하지 않아도 됩니다.
2. 제 3자가 낙찰 받았을 경우(경매지에 무상거주각서 내용 공시가 있을 경우)
① 무상거주각서를 작성한 선순위 임차인이 권리신고와 배당요구를 하지 않은 경우
결론 : 낙찰자는 임차인에게 보증금을 배상하지 않아도 됩니다.
낙찰자는 경매지에 공시되어 있는 무상거주각서를 믿고 낙찰가를 산정하였으므로 경매 절차 동안 보증금이 실제 있다고 권리신고와 배당 요구를 하지 않았을 경우 낙찰자에게 보증금을 돌려달라고 요구할 수 없습니다. 즉 임차인은 인도명령 대상입니다.
② 무상거주각서를 작성한 선순위 임차인이 권리신고와 배당요구를 한 경우
결론 : 낙찰자는 임차인이게 보증금을 배상해야 할 수도 있습니다.
경매 절차에서 무상거주각서가 제출되었다고 공시되어 있지만, 임차인이 경매절차에서 권리신고와 배당요구를 한 것을 낙찰자가 인지하였고 충분히 낙찰가에 임차인 보증금을 반영할 수 있었으므로 낙찰자는 보증금을 임차인에게 배상해야 할 수도 있습니다. 이에 대한 판례는 사례가 없어 법원에서 명도소송을 통해 판결받아야 임차인의 보증금 배상 유무를 판단 할 수 있을 것 같습니다. 즉 이러한 사례에서는 정확하게 이해관계를 조사하여 입찰에 임해야 손실을 막을 수 있습니다.
3. 제 3자가 낙찰 받았을 경우(경매지에 무상거주각서 내용 공시가 없을 경우)
① 무상거주각서를 작성한 선순위 임차인이 권리신고와 배당요구를 하지 않은 경우
결론 : 낙찰자는 임차인에게 보증금을 배상 해야합니다.
낙찰자는 무상거주각서의 존재 유무와 관계없이 선순위 임차인이 있다는 사실을 알 수 있었으므로, 충분히 보증금을 감안하여 낙찰 받았으므로 임차인의 보증금을 배상해야합니다. 설사 은행에 제출한 무상거주각서의 내용을 알았더라도 이것은 은행과 임차인과의 신뢰만 있을 뿐 제 3자와의 계약이 아니기 때문에 낙찰자는 임차인의 보증금을 배상해야 합니다.
② 무상거주각서를 작성한 선순위 임차인이 권리신고와 배당을 요구한 경우
결론 : 낙찰자는 임차인에게 보증금을 배상하지 않아도 됩니다. 다만 임차인의 배당금액이 임차인의 보증금보다 낮다면 차액을 부담해야합니다.
경매가 진행되고 낙찰자가 낙찰을 받으면 배당이 진행됩니다. 당연히 무상거주각서가 있음이 공시가 되지 않았기 때문에 법원은 선순위 임차인에게 배당을 해줍니다. 하지만 은행은 무상거주각서를 가지고 있기 때문에 임차인의 배당 배제를 요청해서 은행 자신이 배당을 받을 것입니다. 이러면 임차인이 자신의 보증금을 받지 못하기 때문에 명도를 거부할 수 있으나 대법원은 아래 판례와 같이 은행과 낙찰자에게 대항 할 수 없다고 판시하고 있습니다.
판례는 낙찰자는 당연히 선순위 임차인이 배당 받을 것이라고 생각하고 낙찰금을 정하였기 때문에 임차인은 낙찰자에게 보증금을 요구하지 못한다고 말하고 있습니다.
이상으로 경매 권리분석 시 꼭 알아야 할 무상거주각서(무상임대차각서)에 대해 알아보았습니다. 조금 싸게 부동산을 취득하려다 권리분석을 한번 잘못하면 많은 돈을 잃을 수 있으니 위 글을 잘 읽어보시고 권리분석에 도움이 되셨으면 합니다.
이 글은 개인적으로 무상거주각서(무상임대차각서)에 관한 판례를 판단한 것이므로 실제 입찰 시에는 법률 전문가에게 자문을 받으시길 바랍니다.
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