이대역 초역세권에 자리잡고 있는 마포구 신촌그랑자이 경매 물건에 대해 알아보겠습니다. 해당 물건은 가장 선호되는 국민평형 34평이며 한번 유찰되서 13억대에서 경매가 시작되는 물건입니다.
부동산 시세가 안정적이거나 보합일 때 빛을 발하는게 경매 시장입니다. 일반인들이 시세가 변동 되지 않으면 관심을 같지 않는 곳이 경매장이라서 입니다.
아무도 집을 사려고 하지 않을 때가 내집 마련의 적기입니다.
마지막 내용에 낙찰 예상가도 있으니 아래 분석 자세히 읽어보시고, 임장 가셔서 현장 확인 후, 낙찰 받아 수익 내 보시기 바랍니다.
마포구 신촌그랑자이 경매 분석
신촌그랑자이 입지
신촌그랑자이는 2호선 이대역에서 1분 컷인 아파트 입니다. 부동산 입지 중에 가장 1순위가 지하철 접근성인데, 이 부분에서는 100점짜리 아파트입니다.
이대역 주변에 다양한 상가들이 영업을 하고 있어 편리하게 상권을 이용할 수 있으며, 이대역 상권도 쉽게 접근 가능합니다.
초등학교는 창천초등학교에 배정이 됩니다. 단지에서 초등학교까지 약 6분정도 걸리는데 학교 가는 길이 좁고 차들이 많이 주차 되어 있어 환경이 좋지 못하게 흠입니다.
신촌그랑자이 경매 물건 분석
아래와 같이 경매번호는 2023 타경 1049 입니다. 건물면적은 84.99제곱미터이고 대지권은 46.1 제곱미터입니다. 감정가는 16억 3천만 원이고 1회 유찰되어 현재 최저가 13억 4백만 원입니다. 상세사항은 아래 무료 두인경매지를 확인 바랍니다.
등기부 등본을 살펴 보겠습니다. 2021년 7월 22일 소유권 이전 당시 국민은행이 설정한 7억 2천 8백만 원 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 엄청난 근저당과 가압류 등이 설정되어 이 물건은 취소되기 어려운 물건입니다.
채무자가 집을 담보로 사업을 하다 대출을 갚지 못해서 나온 임의경매이며,
아래 설명하겠지만 세입자도 대항력이 없어 권리관계가 깨끗한 경매물건 입니다.
즉 싸게만 사면 수익을 낼 수 있는 아파트 경매입니다.
다음은 임차인 현황입니다. 2022년 3월 11일에 방 1칸만 거주한다고 신고를 했는데 아래 평면도를 보시면 아시겠지만 방 1칸을 따로 분리하여 임대를 놓을 수 있는 구조로 설계 및 준공되어 월세를 놓은 것 같습니다.
해당 임차인은 대항력이 없지만 최우선 변제 대상자이기 때문에 명도는 문제가 없을 것 같습니다.
아래 평면도 처럼 빨간색으로 칠해진 부분이 임대를 놓을 수 있도록 설계를 했기 때문에 방 한칸만 임대차를 구성할 수 있었습니다.
신촌그랑자이 경매 물건 시세
입찰을 하기 위해서는 정확한 시세를 알아보아야 합니다.
고층 매매 호가는 17억 5천만 원이며 매매 실거래가는 없고 매물 일반 평균가는 16억 6500만 원입니다. 준공 이후 한번도 매매 거래가 없었습니다.
경매 물건은 8층이기 때문에 매매 호가는 17억 정도로 예상됩니다.
신촌그랑자이 낙찰 예상 가격
현재 매매 호가는 17억 정도라고 볼 수 있으며, 방 한칸을 임대로 줄 수 있는 장점이 있는 평면으로 프리미엄이 있을 것 같습니다. 거주도 하고 임대료도 받는 일석이조의 물건이라고 볼 수 있습니다.
최초 감정가 16억 3천만 원에서도 유찰되긴 했지만 이번 차수에서는 낙찰이 될 것으로 보입니다. 대출금리가 상승되어 부동산 가격이 주춤하거나 하락하는 시기라서 높게 낙찰이 되기는 힘들어 보입니다.
저의 예상으로는 15억 정도에 낙찰이 될 것으로 생각됩니다. 24평 실거래가가 14억 정도라서 현재 최저가를 생각하시고 입찰하시면 차라리 집에서 휴식을 취하시는게 나은 선택입니다.
투자보다는 실거주로 생각하시는 분들이 약 15억 남짓 쓰신다면 좋은 가격에 내집 마련을 할 수 있는 좋은 기회입니다. 폭락한다고 떠드는 사람들 믿지 마시고 이런 물건 잘 잡으셔서 내집 마련이나 상급지로 이동하는 기회로 삼으시기 바랍니다.
경매입찰 결과 14억 8,800만원에 낙찰이 되었습니다. 제가 예상한 금액과 거의 일치하네요. 위 낙찰 가격 정도의 가격이 매리트 있는 가격이죠. 9명이 경합했는데 잘 받으셨네요.
마무리
이상으로 마포구 신촌그랑자이 경매에 대해 알아보았습니다. 경매는 물건을 싸게 사는 방법 중 하나입니다. 부동산을 싸게 구매하기 위해 경매를 계속 도전 하신다면 지속적인 수익을 창출하는 좋은 수단이 될 것입니다.
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