신안산선 개통 호재가 있는 금천구 독산동 빌라 경매에 대해 알아보겠습니다. 무주택이나 1주택자는 취득세에서 경쟁력이 있기 때문에 입찰해서 2,000만 원 이상 수익을 낼 수 있는 물건입니다. 아래 내용 상세하게 읽어보시고 투자하시는데 도움이 되시길 바랍니다.
주택도시보증공사 대항력 포기 개요
전세사기나 주인이 전세금을 돌려주지 못하는 경우 경매가 실행이 됩니다. 그중에 전세금이 매매가보다 높을 경우에는 무한 유찰이 되어 전세금을 받지 못하는 경우가 발생합니다. 다행히 주택도시보증공사(HUG)가 보증을 해 준 물건이라면 세입자는 전세금을 받고 퇴거하게 됩니다.
이러한 물건은 무한 유찰되어 HUG가 채권을 회수하지 못해 손실이 계속 늘어나기 때문에 HUG에서는 임차권의 대항력을 포기하고 경매를 실행하게 됩니다.
오늘 소개해 드릴 빌라도 전세금이 매매가보다 높아 무한유찰되는 것을 방지하기 위해 임차권을 포기했기 때문에 맘 편히 입찰할 수 있는 물건입니다.
이 물건 말고 다른 물건을 찾기 원하시면 아래 오늘 기준으로 엑셀리스트를 첨부하였으니 참고 바랍니다.
금천구 빌라 경매 물건 현황
경매 일반 현황
경매번호는 2021타경108398이고 주소는 서울 금천구 독산동 1006-78, 문정아트빌 제에이동 5층 503호 입니다. 감정가는 18,200만 원이고 한 번 유찰되어 현재 최저가는 14,600만 원입니다.
토지 및 건물 일괄매각이고 대지권은 8.52평 건물면적은 16.22평입니다.
아래 링크는 무료 경매지 내용입니다. 다시 한번 확인하실 분은 접속해 보세요.
경매지에는 1/2 지분 경매라고 되어 있지만 나머지 1/2 지분도 병합되어 같이 진행되는 사건입니다.
경매 물건 구조
경매물건은 2015년 준 신축빌라로 저층은 대리석 마감을 하고 상층부는 디자인 벽돌로 마감을 하여 외관상을 깨끗함을 유지하고 있습니다.
경매 물건 위치
아래 그림과 같이 해당 물건은 1호선 독산역과 앞으로 개통될 신안산선까지 10분이면 도착하는 더블 역세권에 위치해 있습니다. 빌라의 조건 중 가장 중요하게 생각되는 것이 지하철이기 때문에 임대나 매매에 있어 큰 장점을 가지고 있습니다.
금천구 독산동 빌라 경매 권리 분석
등기부 현황 분석
주택도시보증공사의 가압류가 말소기준권리입니다. 그 이하 모든 권리는 소멸합니다. 원래는 임차인이 먼저 전입을 하였기 때문에 세입자가 못 받은 전세금을 낙찰자가 책임져야 하지만 위에서 말씀드린 것처럼 HUG가 대항력을 포기하였기 때문에 깨끗한 물건이라고 보시면 됩니다.
지분매각이라고 나와 있지만 매각물건명세서 상 나머지 1/2의 지분도 같이 병합되어 경매에 나와서 온전한 물건이라고 생각하시면 됩니다.
임차인 현황 분석
원래 임차인인 원수*씨는 보증보험으로 돈을 받고 퇴거하였으며, 현재는 지분권자(소유자) 강용*씨가 점유를 하고 있습니다. 채무자이자 소유자이므로 인도명령대상으로 명도를 하지 않으면 강제집행 할 수 있습니다.
권리 분석 종합
주택도시보증공사가 대항력을 포기한 물건으로 낙찰자가 써 낸 금액으로 해당 물건을 구입하는 것입니다. 매각물건명세서 상 온전한 물건이므로 지분이라고 생각하는 사람들이 들어오지 않아 최저가에 낙찰 받을 수도 있는 물건이라고 볼 수 있습니다.
현재 채무자가 거주하고 있으므로 인도명령으로 강제집행 할 수 있어 3개월안에 집행 할 수 있으니 이 점은 걱정하지 않으셔도 될 듯 합니다.
빌라 경매 시세 분석
먼저 주위 시세를 알아보도록 하겠습니다. 실거래 내역은 아래와 같습니다.
– 같은 건물 같은 면적 : 1.88억(2022.03.14)
– 같은 건물 27.2m2 : 2억(2023.09.11)
– 다른 건물 29.95m2, 2016년 준공 : 2.5억
현재 최저가가 1.45억이기 때문에 최소 안전마진 3,000만원입니다. 무조건 입찰해야 하는 가격이라고 생각합니다.
낙찰 예상가 및 수익분석
경매지 상에 지분경매라고 나와 있으며, 채무자가 점유하고 있어 명도 저항이 있을 것으로 예상이 됩니다. 또한 요즘 빌라 기피현상으로 낙찰율이 떨어지는 것을 감안할 때 약 1.5억 내외로 낙찰가가 형성될 것으로 예상합니다.
바로 단타 매매로 1.7억에 매매한다고 생각할 때, 무주택이나 1주택의 경우 취득세에서 큰 메리트가 있어 단기적으로 2천만 원 이상 이득(세전)을 챙길 수 있는 믈건입니다.
월세를 놓는다고 가정한다면 1,000만원에 80만원 정도의 수익이 예상이 됩니다. 이는 세전 7.1%의 수익률로 보통 수익율이 6%인 것을 감안해도 우수한 수익율을 얻을 수 있습니다.
결론
이상으로 금천구 독산동 준 신축 빌라 경매 물건 권리분석부터 낙찰 예상가까지 알아보았습니다. 요즘 건축비가 상승하여 현재의 최저가는 건축비 정도의 금액이므로 장기적, 단기적 관점으로 생각해도 무조건 입찰해야 하는 시점인 것 같습니다. 단타를 하셔도 되고 2년 임대를 하고 매매를 해도 되는 괜찮을 물건입니다.
이 글은 필자의 개인적인 분석 및 의견이므로, 이 물건을 투자를 하시려면 전문가의 도움이나 의견을 받으시는 것을 추천 드립니다. 투자에 대한 모든 책임은 투자한 본인에게 있음을 알려드립니다.
